商業施設の運用コストを削減するファシリティマネジメント戦略｜省エネ・BEMS活用・設備最適化のポイント

電力価格の高騰、設備老朽化、人手不足——。
ショッピングモール、百貨店、スーパーマーケット、複合商業施設では、運営コストの構造改革が急務となっています。

その中核を担うのが、データ活用型のファシリティマネジメント（FM）です。

FMは単なる設備保守ではありません。
空調・照明・冷凍冷蔵設備・電力ピークを統合的に管理し、エネルギーマネジメントと収益性向上を両立させる経営手法です。

本記事では、ファシリティマネジメントによる省エネ・コスト削減の具体策を解説します。

■ なぜ商業施設はエネルギーコストが膨らみやすいのか 

商業施設には特有の構造的課題があります。

• 吹き抜け・大空間による空調負荷の増大

• 来館者数の時間変動（平日／休日差）

• イベント開催時の急激な負荷増

• テナント区画ごとの温度要求差

• 冷凍冷蔵ショーケースとの熱干渉

特に空調と冷凍冷蔵設備は、施設全体の電力使用量の30〜50％を占めるケースもあります。

しかし多くの施設では、設定温度が固定化、デマンド制御が十分でない、BEMSが“監視のみ”で活用不足といった状況が見られます。

つまり、データはあるが、経営に活かされていないのです。

■ 商業施設のファシリティマネジメントにおける主要課題と解決策

① 空調の過剰運転と電力ピーク

● 課題

商業施設では、午後の来館者増加と外気温上昇が重なることで電力ピークが発生しやすくなります。ピーク電力は基本料金に影響するため、放置すれば年間コストを押し上げます。

● 解決策

• 外気温連動制御
• 人流データ連動制御
• デマンド監視と自動抑制

を組み合わせ、ピークカットを実現し、電気代の5〜15％削減が見込めると言われています。

② テナント管理と温度クレーム対応

● 課題

百貨店やモールでは、テナントからの温度クレーム対応が日常業務です。データが不十分な場合、感覚的な温度変更、全体設定の引き下げ、不要なエネルギー増加という悪循環が発生します。

● 解決策

BEMSやセンサーによる可視化があれば、

• 区画単位の実測値提示
• 履歴比較による客観説明
• 対応時間の短縮

が可能になります。これは人件費削減と運営効率化にも直結します。

③ カビ・結露による建物劣化と予防保全

● 課題

地下スペースやバックヤード、倉庫、電気室などは湿度管理が難しいエリアです。 さらに、空調機、冷却塔、チラーなどの老朽化は、突発停止リスクを高めます。営業停止は売上損失に直結します。

● 解決策

温度・湿度・電流値の異常傾向を検知することで、

• フィルター目詰まり
• 冷媒異常
• 劣化兆候

を早期把握できます。緊急修理コストの削減と修繕費の平準化が可能になります。

■ BEMSを“監視ツール”で終わらせない 

多くの商業施設でBEMSは導入済みです。

しかし実際には、

• グラフを見るだけ
• アラーム確認のみ
• 改善アクション不在

という状態に留まっています。

ファシリティマネジメント戦略では、可視化 → 分析 → 改善実行 → 効果検証というPDCA運用です。データを経営判断に活用して初めて、投資対効果が生まれます。

■ 商業施設における具体的な削減施策 

FM視点で有効な施策は次の通りです。

• 外気温連動型空調制御

• 夜間設定温度の最適化

• デマンドピーク抑制

• テナント区画別制御

• 冷凍冷蔵設備の熱負荷分析

• イベント時の一時最適制御

これらを組み合わせることで、年間5〜15％のエネルギー削減は十分現実的です。

■ ESG・脱炭素対応としてのファシリティマネジメント 

商業施設では、環境配慮や脱炭素への取り組みも求められています。

エネルギーマネジメント高度化は、

• CO₂排出量削減
• 省エネ法対応
• テナントへの説明責任

にも貢献します。

ファシリティマネジメント戦略は単なるコスト削減ではなく、サステナブル経営基盤の整備でもあります。

■ これからの商業施設に求められるファシリティマネジメントの役割 

商業施設におけるファシリティマネジメントは、

• 省エネ

• コスト削減

• 原単位改善

• 予防保全

• ESG対応

を統合する戦略です。データを“監視”で終わらせず、“経営改善”に活かすことが、ファシリティマネジメントの戦略として重要な要素になります。

データを活用したファシリティマネジメントにご興味のある方は、是非お気軽にお問い合わせください。